Chính sách thu hút vốn FDI vào địa phương

Quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản Trên một khu đất, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trong số các mô hình trên. Để thành công trong quyết định lựa chọn mô hình đầu tư kinh doanh bất động sản và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình sau: Các dạng rủi ro trong đầu tư kinh doanh bất động sản | đầu tư kinh doanh bất động sản Các dịch vụ và kinh doanh bất động sản Đặc điểm của đầu tư kinh doanh bất động sản Đặc trưng của chiến lược kinh doanh Bản chất của chiến lược kinh doanh Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp: Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư BĐS. Khu đất kinh doanh BĐS có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua… dựa trên sự phù hợp của khu đất. Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nới quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ. Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý). Bước 2: Ý tưởng kinh doanh: Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định. Bước 3: Nghiên cứu thị trường Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở…. Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án. Bước 4: Thiết kế ý tưởng Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau: + Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả; + Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp. + Chứng minh được hiệu quả đầu tư; + Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng; + Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận. Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau: + Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay; + Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc; + Các đặc điểm kỹ thuật; + Thị trường mục tiêu; + Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào? Bước 5: Phân tích tài chính Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau: + Ước tính toàn bộ chi phí dự án + Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh; + Ước tính nguồn vốn vay; + Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án; + Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn… + Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến. Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án. Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau: + Thỏa thuận về chi phí; + Thỏa thuận về thời gian; + Thỏa thuận về nhân lực; + Thỏa thuận về cách làm; Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau: + Các đánh giá rải rác; + Đánh giá tiền khả thi; + Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác; + Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh. Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án. Bước 7: Triển khai dự án kinh doanh bất động sản Triển khai dự án gồm các công việc sau: + Thiết kế chi tiết; + Đấu thầu và chọn thầu xây dựng; + Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu; + Phương án tổ chức giám sát, quản lý; Phương án tổ chức giám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thì sử dụng đến dịch vụ tư vấn thực hiện các công việc sau: + Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng và quản lý chất lượng); + Bán và tiếp thị; + Tư vấn và quản lý tài sản. Trên đây quy trình phát triển một dự án kinh doanh BĐS. Mỗi loại dự án đều có đặc thù riêng, không có gì áp dụng chung cho mọi trường hợp. Tất cả chỉ là phương pháp. Quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản

Mục lục

Chính sách thu hút vốn FDI vào địa phương

Chính sách liên quan đến cơ cấu ngành kinh tế tại địa phương

Các địa phương đều có thế mạnh nhất định đồng thời cũng có điểm yếu riêng trong thu hút vốn FDI, những điểm mạnh điểm yếu này tạo ra cơ hội và cũng làm cho địa phương gặp phải nhiều thách thức. Các địa phương căn cứ vào tình hình thực tế và định hướng chung để từ đó khuyến khích phát triển ngành nào và hạn chế ngành nào, vùng nào cần thu hút …đây chính là căn cứ để các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn ngành, vùng để đầu tư trong phạm vi địa phương.

Chính sách về hình thức đầu tư, góp vốn và quy hoạch tại địa phương

Để tạo điều kiện thu hút vốn FDI nước sở tại phải có những quy định về góp vốn, hình thức đầu tư và định hướng đầu tư nhằm giúp cho các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn đầu tư thích hợp nhất. Trong quá trình đầu tư việc cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được chuyển đổi hình thức đầu tư một cách linh hoạt sẽ tạo thêm tính hấp dẫn trong tìm kiếm cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, trong trường hợp cho phép chuyển đổi nước sở tại cần có những quy định chặt chẽ để cho cả nước nhận đầu tư và bên nước ngoài đều có lợi.

Đối với việc góp vốn của các bên, phải quy định rất chặt chẽ nhất là các loại vốn góp không phải bằng tiền như góp vốn bằng công nghệ, bằng đất đai… bởi việc quản lý vốn này rất phức tạp. Xây dựng quy định góp vốn phải đảm bảo công bằng, hợp lý và đúng giá trị của các bên tham gia, thực sự mang lại lợi ích cho cả nhà đầu tư cũng như địa phương nhận đầu tư.

Một thực tế cho thấy rằng, cơ cấu đầu tư nước ngoài ở từng địa phương được hình thành tuỳ thuộc vào định hướng, mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội cho chính quyền địa phương đó đề ra. Quy hoạch đầu tư phát triển tại địa phương sẽ là cơ sở cho các nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm và có chiến lược đầu tư phù hợp, trách được các rủi ro trong hoạt động đầu tư tại địa phương.

[message type=”e.g. information, success”]Xem thêm : Khái niệm và quan điểm trong thu hút vốn FDI vào địa phương[/message]

Chính sách về thuế, phí, lệ phí

Một chính sách thuế thông thoáng, thuận lợi phù hợp với thông lệ quốc tế sẽ tạo sự tin tưởng và yên tâm đầu tư đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Trong quá trình đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài phải thực hiện các nghĩa vụ tại chính đối với nước nhận đầu tư thông qua việc nộp các loại thuế, phí, lệ phí cho Nhà nước, đây là những loại chi phí sẽ làm tăng thêm chi phí kinh doanh, làm giảm lợi nhuận của các nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến nơi chịu mức thuế, phí, lệ phí thấp. Địa phương tìm cách đưa ra những ưu đãi nhất định về thuế, phí, lệ phí nhằm tạo cơ hội thu hút đầu tư như: ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp cho các các nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp đầu tư vào địa phương có thể nộp ít hoặc không nộp trong những năm đầu mới hoạt động và chỉ tăng dần trong những năm sau đó, ưu đãi về phí và các loại lệ phí trong quá trình kinh doanh tại địa phương. Đối với một số hàng hoá nhập khẩu để tạo tài sản cho đầu tư có thể miễn thuế với một số máy móc, thiết bị nhất định…

Chính sách về đất đai

Địa phương tạo những phần đất sạch, thuận lợi ở nhiều vị trí sẽ là cơ sở để thu hút vốn FDI. Ngoài ra, thủ tục liên quan đến việc cấp đất, cấp giấy phép xây dựng phải nhanh chóng thuận tiện không làm mất nhiều thời gian ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng và sản xuất kinh doanh của các nhà đầu tư nước ngoài, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng phải nhất quán và phù hợp với thực trạng đất đảm bảo lợi ích của các bên liên quan. Ngoài ra, để thu thú vốn FDI vào địa phương cũng cần có những chính sách ưu đãi về đất như trong trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng, các nhà đầu tư có thể ứng trước để trả tiền sau đó địa phương sẽ có hình thức hỗ trợ lại bằng hình thức khác. Mặt khác, giá thuê đất có thể cho các nhà đầu tư thuê với mức thấp nhất theo khung quy định…

Chính sách về lao động

Muốn thúc đẩy thu hút vốn FDI các địa phương phải chuẩn bị nguồn nhân lực nhằm đáp ứng được yêu cầu của nhà đầu tư. Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực có chuyên môn cao là việc làm cần thiết và các địa phương không nên coi đây là vấn đề riêng của nhà đầu tư. Chất lượng và giá cả sức lao động sẽ ảnh hưởng đến hoạt động thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, thực tế cho thấy các nhà đầu tư có xu hướng di chuyển đầu tư đến những vùng, địa phương có giá nhân công rẻ, dồi dào và chất lượng lại đáp ứng được yêu cầu. Sự biến động giá cả, số lượng và chất lượng lao động tại địa phương cũng là một trong những lý do làm cho các nhà đầu tư nước ngoài di chuyển đi hoặc mang vốn đến đầu tư.

Chính sách hỗ trợ về đầu tư

Hỗ trợ về đầu tư là một trong những biện pháp nhằm thu hút vốn FDI vào các địa phương. Tuy nhiên, việc ban hành các chính sách hỗ trợ phải phù hợp với các quy định chung và không trái với quy định của pháp luật Nhà nước cho phép. Để thu hút các nhà đầu tư, địa phương sử dụng một số chính sách hỗ trợ như hỗ trợ kinh phí đào tạo nghề cho lao động làm việc trong khu vực FDI, hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng, về giải phóng mặt bằng…

Về thủ tục hành chính

Để thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài các địa phương phải không ngừng đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hướng “một cửa, một đầu mối”. Việc cải tiến phải theo hướng tiếp tục đơn giản hoá và giảm bớt các thủ tục không cần thiết, kiên quyết xử lý nghiêm khắc các trường hợp nhũng nhiễu, cửa quyền, tiêu cực của cán bộ công chức. Tăng cường phối hợp chặt chẽ với các cơ quan quản lý Nhà nước của Trung ương trong các hoạt động liên quan đến đầu tư nước ngoài, phân rõ quyền hạn và trách nhiệm của từng cơ quan trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh.

Chính sách xúc tiến thu hút vốn đầu tư

Để thu hút vốn FDI vào địa phương, phải chủ động tiến hành các hoạt động xúc tiến với các nhà đầu tư nước ngoài. Thông qua hoạt động xúc tiến, các địa phương sẽ cung cấp cho các nhà đầu tư nước ngoài những hình ảnh, lợi thế, ưu đãi… Từ đó làm cơ sở cho nhà đầu tư lựa chọn đầu tư. Hình thức, công cụ và phương thức xúc tiến đầu tư thích hợp với địa phương là nhân tố quan trọng trong hoạt động thu hút vốn FDI. Thực tế cho thấy, những địa phương làm tốt hoạt động này sẽ kêu gọi được nhiều nhà đầu tư nước ngoài hơn. Để hoạt động xúc tiến thu hút vốn FDI vào địa phương tốt, phải tiến hành xây dựng, cập nhật tài liệu và sử dụng công cụ quảng bá phù hợp như đưa tin trên các phương tiện thông tin đại chúng, các mạng thông tin điện tử, tiến hành tổ chức các hội nghị trong và ngoài nước, trực tiếp gặp gỡ thường xuyên đối thoại với các nhà đầu tư, thành lập các cơ quan chuyên trách hoạt động xúc tiến đầu tư để đưa ra các chính sách xúc tiến phù hợp với chiến lược của địa phương trong từng giai đoạn và sử dụng các công cụ, phương pháp xúc tiến đúng và đến được nhà đầu tư nước ngoài cần thu hút.

Chính sách thu hút vốn FDI vào địa phương

5/5 - (100 Bình chọn)

Báo giá dịch vụ viết thuê luận văn

Luận Văn A-Z  nhận làm trọn gói dịch vụ viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ. Liên hệ ngay dịch vụ viết thuê luận văn của chúng tôi!

UY TÍN - CHUYÊN NGHIỆP - BẢO MẬT

Nhận báo giá Xem thêm

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Bạn cần hỗ trợ?