Các yếu tố tác động lên quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản

Các yếu tố tác động lên quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản bao gồm các nhân tố tự nhiên, kinh tế, chính trị và các yếu tố bên ngoài

1. Nhóm các nhân tố tự nhiên

Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều kiện khai thác. Nhìn chung, nếu lãnh thổ của một quốc gia được thiên nhiên ưu đãi về địa hình (như đồng bằng, thuận tiện cho đi lại, xây dựng,…) thì sẽ có một lượng lớn đất đai tham gia vào thị trường bất động sản, do đó quy mô của bất động sản sẽ lớn. Ngược lại, nếu đa phần lãnh thổ là đồi núi cao hoặc sa mạc khó khai thác thì lượng đất đai tham gia thị trường bất động sản sẽ không nhiều. Đất đai ở các trung tâm kinh tế, thương mại dễ trở thành hàng hoá hơn đất đai ở các vùng xa xôi, hẻo lánh. Sự giàu có trong lòng đất như: sự màu mỡ đất đai, các mỏ khoáng sản trong lòng đất,… cũng làm cho đất đai dễ trở thành hàng hoá có giá cao hơn. Như vậy, đất đai và các tài sản cố định trên đất đai, đều có thể trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường bất động sản. Ở đây sự ảnh hưởng của các điều kiện tự nhiên đến hàng hoá bất động sản là rất lớn.

– Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.

– Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.

– Địa hình bất động sản toạ lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

– Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): Nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.

– Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.

– Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

– Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.

2. Nhóm các nhân tố kinh tế

Trình độ phát triển kinh tế quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiện của thị trường BĐS. Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao, mục đích và kỹ năng sử dụng đất đai hết sức đa dạng thì chủng loại hàng hoá BĐS sẽ rất phong phú và nhu cầu chuyển dịch BĐS giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng lớn. Sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng đòi hỏi phải chuyển đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế. Do đó, cùng với xu hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế, thị trường BĐS cũng có động lực và dư địa để phát triển. Mặt khác, bản thân các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính, cũng đòi hỏi thị trường BĐS phát triển. Từ chỗ là vật đảm bảo, thế chấp, BĐS sẽ trở thành hàng hóa khi con nợ không có khả năng trả nợ. Như vậy, sự phát triển của thị trường tín dụng đã tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường BĐS ra đời tồn tại và phát triển. Chỉ khi thị trường BĐS tồn tại và phát triển, thì mới có cơ sở thực tế để tính toán giá trị của doanh nghiệp và tính toán giá trị cổ phiếu trên thị trường chứng khoán.

Thị trường BĐS cũng ảnh hưởng rất lớn của chu kỳ kinh doanh. Ở thời điểm khủng hoảng, trì trệ TTBĐS thường bị thu hẹp về quy mô giao dịch và tổng giá trị giao dịch. Ở giai đoạn phồn vinh, TTBĐS có thể hoạt động quá nóng do các tác nhân đầu cơ.

3. Nhóm các nhân tố chính trị

Các chế độ chính trị khác nhau đều có ảnh hưởng quyết định đến việc đất đai nói riêng, BĐS nói chung có trở thành hàng hoá hay không. Chẳng hạn dưới chế độ phong kiến, đất đai thuộc về nhà vua để cấp cho quý tộc, nên về cơ bản ít được đem mua bán, trao đổi. Nhà vua có thể cắt đất của người này cấp cho người khác mà không phải đền bù. Dưới chế độ TBCN, quyền sở hữu đất đai được đẩy tới mức hoàn thiện nhất và do đó, TTBĐS có tiềm năng mở đến những giới hạn rộng nhất. Dưới chế độ quốc hữu hoá ruộng đất XHCN, đất đai tham gia vào TTBĐS có những giới hạn nhất định. Thị trường đất đai không được luật pháp cho phép, chỉ có thị trường quyền sử dụng đất; khu vực đất công đi vào thị trường BĐS; chính sách khống chế mục đích sử dụng đất làm cho việc chuyển dịch giữa các loại chủng loại hàng hoá không dễ dàng;…

Ngoài ra các nhân tố chính trị còn ảnh hưởng đến tư tưởng dưới khía cạnh quản lý của Nhà nước đối với các giao dịch BĐS. Có những nước quy định thủ tục giao dịch hợp pháp khá phức tạp, chi phí lớn, làm cho khả năng phát triển của TTBĐS giảm đi. Những nước có chi phí về thủ tục thấp sẽ khuyến khích đưa BĐS vào giao dịch.

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:

– Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.

– Các chính sách tác động trực tiếp như:

– Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.

– Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.

– Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

– Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

– Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.

4. Các yếu tố chung bên ngoài

4.1. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

– Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực;

– Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực;

– Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực;

– Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…);

– Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng;

– Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác;

– Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

– Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng;

– Mức giá bình quân các loại đất trong vùng;

– Tỷ lệ thuế và mức thuế suất;

– Mức độ lạm phát chung;

– Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.

4.2. Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.

5. Vai trò của nhà nước Việt Nam trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản

Nhà nước Việt Nam có vai trò rất đặc biệt trong kiến tạo và hỗ trợ thị trường bất động sản

Thứ nhất, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai nên để có thể hình thành TTBĐS, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng theo luật. Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt Nam hiện nay còn nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơ chế và chính sách quản lý đất đai của Nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng đi đúng. Vì thế, thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam có hình thành nhanh hay không phụ thuộc vào quyết tâm và hành động nhất quán của Nhà nước.

Thứ hai, Nhằm mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, Nhà nước Việt Nam thực thi một chính sách đất đai có phân biệt thành phần kinh tế, trong đó ít nhiều có ưu đãi hơn cho thành phần kinh tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh. Do vậy, TTBĐS ở Việt Nam có thể thấy ngay từ đầu không phải là thị trường như nhau cho tất cả các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, kinh tế hợp tác xã, doanh nghiệp Nhà nước cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn. Để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế, Nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh mẽ các thành phần kinh tế khác, kể cả khuyến khích chuyển giao đất cho họ. Như vậy một chính sách hàm chứa nhiều mục tiêu và cả mâu thuẫn như thế nếu như không được hoạch định một cách khôn ngoan, thực tế sẽ có ảnh hưởng rất lớn làm biến động không bình thường động thái của TTBĐS.

Thứ ba, Việt Nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do thay đổi chế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách, nên thực trạng BĐS cả nước đăng ký và quản lý rất lộn xộn. Nếu trong thời gian tới đây Nhà nước không có quyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình này thì TTBĐS Việt Nam khó có thể đi vào hoạt động một cách quy củ và chuẩn tắc. Trái lại, nạn đầu cơ và TTBĐS không chính thức sẽ càng làm cho công việc của Nhà nước thêm nặng nề.

Như vậy, Nhà nước Việt Nam không những có vai trò quản lý, hỗ trợ TTBĐS, mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị trường này phục vụ công cuộc xây dựng CNXH. Ngoài ra trong bối cảnh chung của nền KTTT còn sơ khai, Nhà nước còn phải làm nhiều việc khác để tạo ra các tiền đề thuận lợi cho TTBĐS ra đời và phát triển. Cả lý thuyết và thực tiễn đều cho thấy vai trò của Nhà nước Việt Nam đối với TTBĐS là rất quan trọng. Để làm tròn vai trò đó đòi hỏi Nhà nước không chỉ có quyết tâm mà còn phải có tri thức, có cán bộ vững vàng và một cơ chế điều hành hiệu quả.

Các yếu tố tác động lên quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản