Mục lục

Các dạng rủi ro trong đầu tư kinh doanh bất động sản

Dự án “treo” là một trong những rủi ro lớn nhất và phổ biến. Dự án treo đang là một điệp từ nóng gây nhiều bức xúc trong xã hội. Để giải thích hiện tượng treo, không ít người đã đem “trăm dâu đổ đầu tằm”, như: “tay không bắt giặc” (không có vốn), thủ đoạn ghim đất để đầu cơ, lập mưu duyệt dự án cốt để sang tay trục lợi… Và “tằm” ở đây được hiểu chính là các chủ đầu tư trong ngành bất động sản.

Ở nước ta hiện nay không chỉ có các dự án của chủ đầu tư tư nhân bị treo mà còn một chuỗi treo dài dằng dặc ở phía Nhà nước. Bắt đầu là quy hoạch treo, quy hoạch xong bỏ đó không thực hiện. Tiếp đến là dự án treo, duyệt dự án xong đóng vài ba cây cọc rồi… ngưng. Kế đó là lời hứa treo, liên tục dời ngày khởi công, ngày kết thúc dự án; xin lỗi người dân nhiều lần, hứa đi hứa lại với doanh nghiệp. Rồi lợi nhuận treo, có những dự án không biết sinh ra để làm gì, mục đích đầu tư không rõ ràng, cho nên khi đưa vào sử dụng thì càng lỗ. Bà Thảo nêu một dẫn chứng ở một dự án cụ thể: Theo quy định của pháp luật, hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân tối đa là 3 ha, nếu quy mô của dự án là 50 ha thì cần đến khoảng 14 người đứng tên đất hộ. Thuận thảo thì trót lọt, nhưng nếu có ai đó động lòng tham thì phải tranh chấp, khiếu kiện… treo. Sau khi “lén” gom được khoảng 80% quỹ đất, chủ đầu tư mới chính thức xin chủ trương đầu tư với chính quyền địa phương, lập tức giá đất của 20% còn lại cao ngất trời. Vậy nguyên nhân của rủi ro dự án “treo” là do đâu ? Chúng ta hãy cùng xem xét các rủi ro chủ yếu mà một dự án đầu tư bất động sản có thể gặp phải.

Rủi ro về phía chủ đầu tư

Rủi ro năng lực pháp lý

Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia , các quan hệ giao dịch BĐS thường có tác động mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế xã hội. Do đó bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Trong đầu tư nhất là lĩnh vực BĐS, rủi ro pháp lý dù chỉ là nhỏ nhất cũng có thể giết chết nhà đầu tư…Rủi ro xảy ra trong quá trình thẩm định năng lực pháp lý của chủ đầu tư khi không có đủ hồ sơ chứng minh năng lực pháp lý theo quy định hiện hành . Các tài liệu chứng minh năng lực pháp lý của chủ đầu tư gồm: hồ sơ pháp lý , báo cáo hoạt dộng kinh doanh , tài liệu tham khảo khác

Rủi ro năng lực hoạt động kinh doanh

Rủi ro về quản trị điều hành doanh nghiệp: Rủi ro phát sinh khi lãnh đạo không đủ năng lực , trình độ để lãnh đạo doanh nghiệp hay không đủ khả năng lãnh đạo do tuổi quá lớn khả năng tiếp nhận cái mới bị hạn chế , phản ứng kém linh hoạt với các biến động của thị trường. Trường hợp khác là người lãnh đạo tuy có năng lực , trình độ chuyên môn tốt nhưng không có khả năng đoàn kết thống nhất nội bộ . Việc thiếu sự đồng thuận của các thành viên sẽ khiến cho việc ra các quyết định không được chính xác . Các quyết định mang lại lợi ích đôi khi không được thực hiện .

Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư: Rủi ro xảy ra khi khả năng thanh toán của doanh nghiệp kém , phải đi vay với lãi suất cao hơn nên rủi ro sẽ cao hơn.

Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao. Số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trường… Ví như tại Tp.HCM, hiện có hơn 6.000 doanh nghiệp hoạt động bất động sản nhưng chỉ có gần 4.200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, trong đó chỉ có gần 50 doanh nghiệp có số vốn trên 100 tỷ. Vậy nhưng, tất cả vẫn hoạt động theo kiểu mạnh ai người nấy đi, thích làm gì thì làm… Thêm một nguy cơ và cũng là thực trạng của thị trường bất động sản đó là tình trạng đầu tư bất động sản theo “mốt”. Lợi nhuận cao trước mắt là nguyên nhân khiến các doanh nghiệp thi nhau nhảy vào thị trường địa ốc. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có những nghiên cứu thị trường một cách cụ thể để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp. Nhiều doanh nghiệp do không am hiểu về thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường. Điều này đã được cảnh báo là rất có thể gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản và có tác động xấu đến chính các doanh nghiệp.

Rủi ro về dự án

Rủi ro cơ chế chính sách

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:

– Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.

– Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản

Hiện nay hệ thống pháp luật của Việt Nam vẫn chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai… Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư… Tất cả đều xuất phát từ sự thiếu chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý Nhà nước.

Sự thiếu chuyên nghiệp thể hiện ở nhiều mặt, trong đó có hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu thống nhất tổng thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế. Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn nhất hiện nay là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan đến quy hoạch…

Ví dụ như việc quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, khu đô thị mới, căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê còn thiếu một cơ chế điều tiết thoả đáng trong giao dịch. Có một thực tế là rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê đã được mua hết từ lúc dự án hình thành. Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ và chủ giao dịch bán sản phẩm không hoàn toàn là chủ đầu tư.

Để có thể mua được nền đất và nhà ở khu đô thị mới với giá chấp nhận được, hầu hết nhà đầu tư đều phải chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện về pháp lý để bán nhà (chưa xong phần móng). Do vậy, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều phải lách luật dưới dạng hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng đầu tư. Do không được pháp luật bảo hộ nên sẽ rất rắc rối khi có tranh chấp xảy ra,

Rủi ro kinh tế vĩ mô

Giá của bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế vĩ mô như:

-Tình hình cung-cầu bất động sản trong khu vực

– Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực

– Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực

– Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

– Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

– Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

– Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

– Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

– Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

– Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

– Mức độ lạm phát chung

– Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.

Rủi ro lãi suất

Lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và sau đó là hiệu quả đầu tư.Giả sử trong bối cảnh lạm phát gia tăng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quyết định tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản VND và phát hành tín phiếu bắt buộc đối với các tổ chức tín dụng nhằm thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ và kiềm chế lạm phát. Các biện pháp này đã dẫn đến cuộc chạy đua lãi suất huyđộng giữa các tổ chức tín dụng và kết quả là làm gia tăng lãi suất cho vay đồngViệt Nam. Kết quả việc tăng lãi suất này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới các doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để duy trì hoạt động và mở rộng sản xuất, làm cho chi phí lãi vay tăng dẫn đến việc kết quả kinh doanh của doanh nghiệp giảm sút.

Mặt khác hoạt động đầu tư bất động sảnlại đòi hỏi nguồn vốn rất lớn , nên thông thường chủ đầu tư phải đi vay vốn từ nhiều nguồn . Vốn vay lại thường là vốn vay trung và dài hạn . Mà gánh nặng lãi suất thì tỷ lệ thuận với thời gian dự án bị kéo dài.Do đó lãi suất là biến số tác động rất lớn đến chiết khấu dòng tiền của vốn đầu tư.Dự án mang lại lợi ích nhiều hay ít phụ thuộc rất lớn vào lãi suất.. Năm 2007, tín dụng tăng trưởng nóng (gần 54%), đặc biệt vào lĩnh vực bất động sản (tăng 85%). Cũng trong năm này, các NHTM cổ phần đã dồn vốn cho vay kinh doanh bất động sản quá lớn (khối này chiếm 52%/tổng dư nợ cho vay bất động sản của toàn ngành).

Rủi ro tài chính

Độ an toàn về tài chính của dự án là nội dung cần xem xét trong quá trình thẩm định tài chính dự án đầu tư . Nó là căn cứ quan trọng để đánh giá tính khả thi về tái chính của dự án.Rủi ro tài chính xảy ra khi không đảm bảo được ngồn vốn ,xảy ra ứ đọng vốn.Việc đảm bảo nguồn vốn dự kiến thể hiện ở tính pháp lý và cơ sở thực tế của các nguồn huy động.Nếu là vốn góp cổ phần hoặc liên doanh thì phải có sự cam kết về tiến độ và số lượng vốn góp của các cổ đônghoặc các bên liên doanh. Nếu là vốn tự có thì phải có bản giải trình về tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của cơ sở 3 năm trước và hiện tại chứng tỏ rằng cơ sở đã ,đang và sẽ tiếp tục hoạt động có hiệu quả , có tích lũy và do đó đảm bảo có vốn để thực hiện dự án.

Rủi ro có thẻ xảy ra do việc tính toán tỷ trọng vốn của từng nguồn vốn huy động chiếm trong tổng mức đầu tư .Khi xác định các nguồn tài trợ của dự án đã không xác định đúng cơ cấu nguồn vốn của dự án . Hoặc tính toán nguồn vốn cần huy động hàng năm không đúng do biến động giá cả hoặc lạm phát .

Khi thẩm định cần kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn của bên góp vốn , bên cho vay hoặc tài trợ vốn . Kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn tín dụng mở L/C tại các cơ quan cấp vốn

Rủi ro thi trường , thu nhập , thanh toán

Thị trường ảnh hưởng rất lớn đến sự thành bại của dự án đầu tư bất động sản bởi giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Giá cả bất động sản còn phụ thuộc vào những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang chứa đựng nhiều rủi ro do nhu cầu thị trường và sức mua thực tế chưa được phản ánh đúng.Đây là một trong những phân tích được đưa ra tại bản điều tra mới được xuất bản tháng 9/2009 của Công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report). Chính khoảng cách giữa thực tế và đánh giá này vô hình chung khiến không ít các nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng mắc bẫy.

Nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam là rất lớn, song điều này không đồng nghĩa với sự dồi dào về sức mua. Lý do là mặt bằng thu nhập của người dân còn rất thấp.

Tuy nhiên, nhiều đánh giá về thị trường bất động sản của nhiều công ty quản lý bất động sản hầu như chỉ tập trung làm đậm, thậm chí quá mức, nhu cầu về bất động sản, tạo nên sức nóng trong thị trường đầu cơ. Một bộ phận doanh nghiệp, nhà đầu tư ngắn hạn đã thu lời từ việc tăng giá bán/cho thuê bất động sản. Tuy nhiên, về lâu dài, thực trạng này sẽ gây ra những hậu quả nặng nề cho toàn bộ nền kinh tế.

Giá bất động sản tại các thành phố lớn của Việt Nam hiện bị đánh giá là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực bất động sản. Tình trạng này đã ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế- xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn.

Không những thế, giá đất cao đang gây ra áp lực rất lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng công nghiệp. Chi phí dự án đội lên đáng kể do sự biến động tăng lên không ngừng của chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tiếp cận đất đai

Rủi ro xây dựng thi công

– Địa điểm xây dựng : ảnh hưởng đến vốn đầu tư , giá thành , sức cạnh tranh , quyết định hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản. Rủi ro xảy ra khi địa điểm không phù hợp với dự báo phát triển kinh tế dài hạn , quy hoạch xây dựng mạng lưới giao thông của địa phương ,cơ sở vật chất hiện có của địa điểm đầu tư không phù hợp , khí hậu của địa điểm có biến động…Cần phải tìm hiểu về điều kiện tự nhiên ( khí hậu , thủy văn , nguồn nước…), điều kiện xã hội ( dân số ,phong tục tập quán, hoạt động kinh tế…), điều kiện về quy hoach , kế hoạch phát triển vùng,và các yếu tố kinh tế của địa điểm,

– Quy mô xây dựng : Rủi ro xảy ra khi tổng dự toán , dự toán từng hạng muc công trình bị bỏ sót hạng mục cần đầu tư mà chưa được dự tính, hoặc đầu tư vào hạng mục chưa cần thiết. Khi thẩm định cần kiêm tra các hợp đồng giá của dự án

Trong quá trình thi công xây dựng không đảm bảo xây dựng đúng kỹ thuật , các biện pháp an toàn lao động không được đảm bảo gây ra tai nạn. Vụ sập cầu Cần Thơ ngày 26/9/2007 đã gây thiệt hại trên 40 tỷ đồng , 54 người chết ,80 người bị thương là một ví dụ cho thấy khi rủi ro xây dựng xảy ra sẽ gây ra thiệt hại lớn đến mức nào.

Do đó cần phải đề xuất việc đấu thầu , chọn thầu , bảo lãnh hợp đồng phù hợp. Xem xét đánh giá các đề xuất , giải pháp trong xay dựng có phù hợp các định mức , nhu cầu xây dựng cho từng hạng mục công trình hay không?

Rủi ro cung cấp

Nguồn nguyên vật liệu, nhà cung ứng , chính sách thuế đều ảnh hưởng đến khả năng cung ứng đầu vào cho dự án. Khi khả năng cung ứng đầu vào không được đảm bảo sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thi công của công trình . Khi thẩm định cần kiểm tra hợp đồng trọn gói và bảo lãnh hợp đồng, đánh giá uy tín của người cung cấp nguyên vật liệu.

Rủi ro vận hành, bảo trì

Phụ thuộc vào khả năng quản lý bất động sản của chủ đầu tư. Đặc biệt ở Việt Nam hiện nay rất thiếu nhà quản lý chuyên nghiệp bởi đây là một nghề còn khá mới. Trong vận hành hoạt động một BĐS luôn tiềm ẩn rủi ro . Dù trong qua trình lập dự án chủ đâù tư đã phải nghiên cứu kỹ lưỡng nhưng do thông tin không hoàn hảo và mọi thứ đều luôn vận động phát triển nên sẽ luôn có những biến cố bất ngờ xảy ra .Mặt khác do quá trình xây dựng bất động sản dài nên khi đưa vào hoạt động các tiêu chuẩn về kĩ thuật sẽ không còn đảm bảo, thiết kế ban đầu sẽ không còn phù hợp .

Rủi ro môi trường xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ cũng phải được xem xét kỹ lưỡng.